Litiges locataire/propriétaire :
dépôt de garantie, charges, préavis
Un dépôt de garantie non restitué, des charges locatives mal justifiées, un préavis de départ contesté : la relation locataire-propriétaire est encadrée par des délais précis, souvent méconnus des deux côtés.
Mis à jour le 2 octobre 2026. Informations générales, à confirmer selon votre situation.
Le dépôt de garantie
| Situation | Règle en règle générale |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | Restitution dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés |
| Différences constatées entre les deux états des lieux | Restitution dans un délai de deux mois |
| Retard de restitution | Une majoration égale à 10 % du loyer mensuel est due pour chaque mois de retard commencé |
| Immeuble collectif (copropriété ou autre) | Le propriétaire peut conserver une provision (jusqu'à 20 % du dépôt) jusqu'à l'arrêté des comptes de l'immeuble |
Chaque retenue doit être justifiée par des documents : facture, devis, décompte, relevé de loyers impayés. L'usure normale et la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Gardez les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos datées et la preuve de la remise des clés.
Les charges locatives
- ▸Un décompte par nature de charges doit être communiqué, et le locataire peut demander à consulter les justificatifs (factures, relevés, contrats) après la régularisation annuelle.
- ▸Seules les charges récupérables peuvent être mises à la charge du locataire, selon la liste fixée par décret : une dépense d'entretien du propriétaire ou des gros travaux ne l'est pas.
- ▸Une provision n'est pas une dette définitive : la régularisation annuelle compare les provisions versées aux dépenses réelles.
- ▸Un désaccord persistant peut être porté devant la commission départementale de conciliation, gratuite, avant tout recours au juge. Elle propose une conciliation sans pouvoir de décision.
- ▸L'action en paiement des charges se prescrit par trois ans, comme les actions dérivant du bail d'habitation en général.
Le préavis de départ
| Qui donne congé | Préavis en règle générale |
|---|---|
| Le locataire d'un logement vide | Trois mois, réduits à un mois en zone tendue ou dans certains cas (mutation, perte d'emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA, etc.) |
| Le locataire d'un logement meublé | Un mois |
| Le propriétaire | Six mois avant l'échéance du bail, pour un motif légitime et sérieux, la vente ou la reprise du logement (trois mois pour un logement meublé) |
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement ou récépissé. Un congé qui ne respecte pas ces formes ou ces délais peut être contesté, que ce soit par le locataire ou par le propriétaire. Les cas de réduction du préavis doivent être justifiés dans le courrier.
Comment contester une retenue ou une charge
- 1Rassemblez les pièces : bail, états des lieux, relevés de loyers, décompte de charges, factures produites par le propriétaire, photos.
- 2Demandez par écrit les justificatifs et la restitution de la somme contestée, en recommandé avec accusé de réception, en fixant un délai de réponse.
- 3Saisissez la commission départementale de conciliation pour les désaccords sur les loyers, les charges ou le dépôt de garantie. C'est gratuit.
- 4Une tentative amiable (conciliateur de justice, médiation) est en principe exigée avant de saisir le juge pour une demande de faible montant, sauf exceptions.
- 5Le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, est compétent en dernier recours. Les actions dérivant du bail d'habitation se prescrivent en général par trois ans.
Exemple de formulation, à adapter :
« Vous avez restitué mon dépôt de garantie de … € le …, avec une retenue de … € pour travaux de peinture. Je vous demande de me communiquer les factures et devis justifiant cette retenue, qui me semble correspondre à l'usure normale du logement. À défaut, je vous demande de me rembourser cette somme, majorée des pénalités de retard dues depuis le …, et je saisirai la commission de conciliation. »
Et si les loyers sont impayés
Un impayé de loyer ouvre une procédure encadrée, avec des délais pour le locataire et des obligations pour le propriétaire. Elle est détaillée sur la page commandement de payer et clause résolutoire. Si vous recevez des actes de recouvrement (relance, injonction), voir mise en demeure ou relance d'un créancier et injonction et commandement de payer.
En cas de difficulté de paiement, pensez aux aides au logement (CAF) et au fonds de solidarité pour le logement. Pour contester une décision de la CAF sur votre aide, voir prestations sociales contestées.
Les erreurs à éviter
- ▸Quitter le logement sans état des lieux de sortie contradictoire, ni preuve de la remise des clés.
- ▸Retenir le loyer du dernier mois « pour compenser » le dépôt de garantie : c'est une faute qui expose à des poursuites.
- ▸Accepter un décompte de charges sans demander les justificatifs.
- ▸Envoyer un congé non conforme (forme ou délai) et découvrir plus tard qu'il est contestable.
- ▸Garder pour soi les échanges oraux : tout accord doit être écrit.
Sources officielles
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Questions fréquentes
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?+
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de différences avec celui d'entrée. Au-delà, une majoration de 10 % du loyer mensuel est due par mois de retard.
Comment contester une retenue ?+
En demandant par écrit les factures ou devis qui la justifient. Une retenue non justifiée, ou correspondant à l'usure normale, est contestable.
Puis-je demander les justificatifs des charges ?+
Oui. Vous pouvez demander le décompte et consulter les justificatifs après la régularisation annuelle. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.
Quel préavis pour quitter mon logement ?+
Trois mois pour un logement vide, un mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi, un mois pour un logement meublé.
Le propriétaire peut-il me donner congé quand il veut ?+
Non. Il doit respecter un préavis de six mois avant l'échéance du bail et invoquer un motif légitime et sérieux, la vente ou la reprise du logement.
Dans quel délai agir en justice ?+
Les actions dérivant du bail d'habitation se prescrivent en général par trois ans. Une tentative amiable est souvent exigée avant la saisine du juge pour un petit montant.
Que faire si je ne peux plus payer mon loyer ?+
Contactez rapidement le propriétaire et sollicitez les aides existantes. Si un commandement de payer vous est délivré, un délai précis court : voir la page consacrée à la clause résolutoire.
Procédural est un outil d'aide à la rédaction. Ces informations sont générales, elles ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l'avis d'un avocat. Les délais indiqués sont ceux qui s'appliquent en règle générale : vérifiez toujours ceux mentionnés sur votre courrier.
Vérifiez si les retenues sont justifiées
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