Commandement de payer, clause résolutoire :
comprendre avant de paniquer

Un impayé de loyer ne conduit pas à une expulsion immédiate

Pour qu'un propriétaire obtienne l'expulsion d'un locataire pour impayé, il faut en général une succession d'étapes : un commandement de payer, une procédure devant le juge, une décision, puis un commandement de quitter les lieux. Chaque étape laisse des délais et des possibilités d'agir.

1. 1Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail.
2. 2L'assignation devant le juge des contentieux de la protection, si la dette n'est pas réglée dans le délai.
3. 3Le jugement, qui peut constater la résiliation du bail, accorder des délais de paiement, ou rejeter la demande.
4. 4Le commandement de quitter les lieux, puis l'exécution forcée, par commissaire de justice, avec le concours éventuel de la force publique.

Le commandement de payer : le délai à retenir

Le commandement doit mentionner la clause résolutoire, le détail de la dette (loyers, charges, paiements reçus) et le délai pour régulariser. Il est en principe porté à la connaissance de la caution et de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Un commandement incomplet, erroné ou délivré pour une dette contestée peut être contesté : relisez-le point par point.

Attention : le délai court à partir de la délivrance du commandement. Ne le laissez pas passer sans réagir, même si vous contestez le montant. Les règles ont été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 : vérifiez celles qui s'appliquent à votre bail.

Ce que vous pouvez faire dans ce délai

• ▸Régler la dette, en totalité ou en partie, éventuellement avec l'aide d'un dispositif social (fonds de solidarité pour le logement, aides au logement). Pour une décision de la CAF contestée, voir prestations sociales contestées.
• ▸Contester le montant si la dette est erronée, déjà partiellement payée, ou si des charges ont été mal calculées. Voir litiges locataire-propriétaire pour la vérification des charges et du dépôt de garantie.
• ▸Proposer un échéancier au propriétaire, par écrit. Un accord écrit protège mieux qu'une promesse orale.
• ▸Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement. Le juge peut accorder des délais échelonnés et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que vous les respectez. Une demande tardive est moins bien reçue.
• ▸Contacter la CCAPEX, l'ADIL ou le service social de votre commune ou de votre caisse, qui peuvent vous orienter et parfois intervenir.

Devant le juge : ce qui se joue

Le jour de l'audience, le juge examine l'état de la dette, votre capacité à payer, vos efforts de régularisation et la situation du propriétaire. Venir avec un justificatif de ressources, un décompte à jour, les versements déjà faits et une proposition réaliste d'échéancier améliore nettement vos chances. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, si vous pouvez régler votre dette et avez repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et suspendre la clause résolutoire pendant leur exécution.

Si la clause joue, le bail est résilié et vous devenez occupant sans titre : vous devez alors une indemnité d'occupation, en général équivalente au loyer et aux charges. Un commandement de quitter les lieux suivra, avec en principe un délai de deux mois avant l'expulsion.

La trêve hivernale

L'exécution d'une expulsion est en principe suspendue du 1er novembre au 31 mars. La trêve ne supprime ni la dette, ni la procédure, ni l'indemnité d'occupation : elle reporte seulement l'expulsion physique. Elle ne protège pas dans tous les cas : des exceptions existent, notamment en cas d'occupation illicite ou lorsqu'un relogement adapté est assuré. Une dette peut aussi continuer à faire l'objet de mesures de recouvrement.

Voir saisie sur salaire et saisie-attribution sur un compte bancaire si le propriétaire engage un recouvrement de la dette.

Les erreurs à éviter

• ▸Ne pas ouvrir ni lire l'acte du commissaire de justice, par peur de ce qu'il contient.
• ▸Laisser passer le délai de régularisation sans payer ni agir.
• ▸Ne pas se rendre à l'audience : le juge statue alors sur les seules demandes du propriétaire.
• ▸Quitter le logement sans solution, alors qu'une procédure judiciaire est en cours.
• ▸Supposer que la trêve hivernale efface la dette ou la procédure.

Sources officielles

• service-public.gouv.fr, fiches sur l'impayé de loyer, l'expulsion et la trêve hivernale
• legifrance.gouv.fr, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 24) et loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
• anil.org, réseau des ADIL, conseils sur le logement

Questions fréquentes